- Spitzenrenditen des Logistikmarktes in Europa sinken, Mieten steigen
- Logistikimmobilien überzeugen durch langfristige Stabilität und gute Performance im Vergleich zu anderen Assetklassen
- Anforderungen an Logistikdienstleister steigen: Nachfragetreiber sind Megatrends wie Digitalisierung, E-Commerce, Anstieg des globalen Warenverkehrs und Nachhaltigkeit
- Investitionen in Logistikimmobilien auf Rekordniveau
- Ausblick: Der dauerhaft hohe Bedarf nach Flächen bei gleichzeitig geringer werdendem Angebot in ganz Europa forciert die Mietpreisentwicklung
Köln, 9. Februar 2022 – 2021 war ein Rekordjahr für den deutschen Logistikmarkt: Investitionen in Logistikimmobilien befinden sich ebenso auf Rekordniveau wie die Mieten und die Nachfrage nach Flächen. Wichtigste Nachfragetreiber sind Megatrends wie Digitalisierung und damit einhergehende neue Technologien, der Wachstum des E-Commerce, der Anstieg des globalen Warenverkehrs und die Zunahme von Outsourcing aufgrund von steigendem Wettbewerbs- und Kostendruck. Der dauerhaft hohe Flächenbedarf bei gleichzeitig schrumpfendem Angebot forciert die Mietpreisentwicklung und wird die Nachfrage auch 2022 weiterhin in die Höhe treiben. Das sind zentrale Ergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Logistikimmobilien in Deutschland und Europa: Outlook 2022“, auf der GARBE Industrial Real Estate, COMPLEMUS Real Estate und HIH Invest Real Estate Marktdaten, Projekte und Erfahrungen präsentiert und mögliche Entwicklungen diskutiert haben.
Während die Mieten im vierten Quartal 2021 im Jahresvergleich um 2,2 Prozent leicht ansteigen, sinken die Spitzenrenditen des Logistikmarktes in Europa mit 7,1 Prozent deutlich. Die stärksten Veränderungen sind in Deutschland und den Niederlanden zu beobachten: In einigen Städten wie Rotterdam oder Berlin sind die Spitzen-Nettoanfangsrenditen in einem Jahr von 4,0 auf 3,3 Prozent gefallen. Das entspricht einer Veränderung um 17,5 Prozent. Die Mieten sind im gleichen Zeitraum um 6,9 Prozent von 5,80 auf 6,20 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Durch die langfristige Stabilität und eine starke Performance im Vergleich zu anderen Assetklassen bleiben Logistikimmobilien aber trotz sinkender Spitzenrenditen weiterhin attraktiv.
Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer bei GARBE Industrial Real Estate, sagt dazu: „Verstärkt in den Fokus geraten sind Sekundärmärkte wie Bremen, Eindhoven oder Utrecht. Hier sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren schnell angestiegen, denn neben den Metropolen gehören Städte an Transportknotenpunkten mit direkter Anbindung an Häfen, Flughäfen und Autobahnen zu den attraktivsten Investitionsstandorten. Die forcierte Mietpreisentwicklung könnte sich verschärfen, wenn Trends zu Re-/Nearshoring, Stockholding und weiter steigendem E-Commerce in Gang kommen oder anhalten.“
Standortsuche weiterhin problematisch
Herausforderungen begegnen Projektentwicklern vor allem bei der Suche geeigneter Grundstücke. Verfügbare Flächen werden durch den anhaltenden Boom immer teurer, Logistikansiedlungen stoßen seitens der kommunalen Politik und lokaler Interessengruppen immer wieder auf Widerstände. Brownfields werden vor allem im Hinblick auf Nachhaltigkeit zunehmend interessanter.
Andreas Preußer, Geschäftsführender Gesellschafter von COMPLEMUS Real Estate, kommentiert: „Besonders spannend ist für uns die Konversion ehemaliger Industrieflächen, die aus verschiedenen Gründen nicht mehr genutzt werden. Logistikanlagen benötigen nach wie vor im Vergleich zu anderen Branchen sehr große Flächen, sodass Brownfields für Projektentwickler zunehmend attraktiver werden: Es ist deutlich einfacher, die lokale Bevölkerung und vor allem die Politik von einer Umnutzung zuvor industriell genutzter Flächen zu überzeugen als von flächenintensiven Neubauten. Zudem ist in den meisten Fällen das Baurecht dort bereits vorhanden.“
Corona-Pandemie, ESG und Digitalisierung sind die größten Nachfragetreiber
Die Pandemie brachte zwar auch die Logistikbranche kurz ins Stocken, aber nur um ihr anschließend einen ebenso großen Schub nach vorne zu ermöglichen. Die Beeinträchtigung von Liefer- und Produktionsketten durch Kapazitätsengpässe hat die Nachfrage nach Logistikflächen 2021 in die Höhe getrieben. Wahrscheinliche Anpassungen wie die Reduktion der Just-in-Time-Lieferung, Nearshoring und die Diversifikation der Beschaffung werden diesen Trend auch 2022 nicht abreißen lassen. Lieferketten befinden sich auf dem Prüfstand: Fast ein Drittel (29,5 Prozent) der Unternehmen im verarbeitenden Gewerbe und 17,5 Prozent im Großhandel planen, ihre Lieferketten künftig zu diversifizieren; fast ein Viertel (25,1 Prozent des verarbeitenden Gewerbes und 23,4 Prozent des Großhandels) setzt auf verstärkte Lagerhaltung.
Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer HIH Invest Real Estate, führt aus: „Industrie und Handel sind durch hohe Transportkosten und Lieferengpässe so stark belastet wie nie zuvor. Gleichzeitig steigen die Kundenanforderungen an die Warenzustellung und insbesondere an die Lieferdauer. Logistikdienstleister stehen zunehmend unter Druck, ihre Logistiknetze auszubauen – das erhöht den Flächendruck und die Nachfrage nach Logistikimmobilien, insbesondere auch nach Last-Mile-Objekten.“ Und Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer bei GARBE Industrial Real Estate, ergänzt: „Die Nachfrage wird zukünftig auch von Lieferkettenveränderungen zusätzlich befeuert. Gerade im Zuge der Corona-Pandemie haben sich diese als nicht resilient erwiesen. Möglich ist eine Rückverlagerung in günstige, gut angebundene europäische Standorte. Vor allem in Tschechien, Polen und Norditalien haben aus unserer Sicht Nearshorings gute Potentiale.“
Die Anforderungen an Logistikdienstleister werden durch weitere Faktoren beeinflusst: Digitalisierung, Effizienz und Flexibilität treiben die Nachfrage nach modernen Flächen und Prozessen; steigende Anforderungen bezüglich Nachhaltigkeit führen zu zusätzlichem Nachfragedruck. Andreas Preußer ergänzt: „Die Immobilienbranche ist von ESG-Anforderungen gleich doppelt betroffen: auf der Investmentseite durch die Taxonomie und Offenlegungsverpflichtung, aber auch durch Vorgaben und Bewertungskriterien für den Bau und Betrieb von Immobilien. Projektentwickler müssen dabei Faktoren wie Green Leases, Ressourcenschonung beim Bau und Barrierefreiheit berücksichtigen und diese dokumentieren, um den neuen Kundenanforderungen gerecht zu werden.“
Investitionen in Logistikimmobilien auf Rekordniveau
Auch Investoren haben Logistikimmobilien weiterhin fest im Blick: 2021 erreichte die Branche mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Mrd. Euro einen absoluten Umsatzrekord. Damit erreichte der Anteil des Logistik-Transaktionsvolumens einen Anteil von 20 Prozent am Gesamtmarkt. Zum Vergleich: 2012 lag dieser noch bei knapp 1,5 Mrd. Euro und 2 Prozent des Gesamtmarkts. Auch die Flächennachfrage konnte durch Logistik-Megatrends in Zeiten von COVID-19 Rekorde verzeichnen: Der Flächenumsatz steigt 2021 auf rund 9 Mio. Quadratmeter (zum Vergleich: 2012 waren es rund 5 Mio. Quadratmeter).
„Dank der Vielzahl an attraktiven Logistikregionen ist der Logistikmarkt flexibel und breit aufgestellt. Aufgrund der Angebotsknappheit in den Top-Standorten rücken zunehmend attraktive, gut angebundene B- und C-Lagen in den Fokus der Investoren“, kommentiert Hans-Joachim Lehmann. „Unabhängig vom Standort wird die Logistikimmobilie in Zukunft smarter sein. Die Branche befindet sich im digitalen Umbruch, um ihre Dienstleistung zu automatisieren und benötigt Immobilien, die die Produktivität durch neue Technologien unterstützen.“
