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Die jahrzehntelange Erfahrung, die Nähe zu Immobilienmärkten und die enge Vernetzung ermöglichen es uns, Immobilienchancen aufzudecken und in der richtigen Marktphase schnell umzusetzen.

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Mit unseren Experten aus den Bereichen Asset und Property Management, Vermietung und Projektentwicklung betreuen wir Immobilien ganzheitlich und verstehen sie bis ins kleinste Detail. Mit neun Standorten in Europa sind wir jederzeit nah an den Immobilien.
Wir nehmen die Herausforderungen der Zukunft an. Das frühzeitige Erkennen von Marktveränderungen, die Umsetzung von regulatorischen Anforderungen und zukunftsgerichtetes digitales Management sind Teil unserer Unternehmensphilosophie.
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Refinanzierungslücke erreicht 2026 ihren Höhepunkt

Refinanzierungslücke erreicht 2026 ihren Höhepunkt

  • Betroffen sind vor allem Büro- und Einzelhandelskredite
  • Expertenpanel: Kreditnehmer sollten Prolongation ein Jahr im Voraus angehen
  • Kreditprolongationen werden langwierig, seltener und tendenziell in geringerer Höhe bewilligt

Hamburg, 11. September 2024 – Anschlussfinanzierungen gehören zu den drängendsten Problemen der Immobilienwirtschaft jetzt und in den nächsten Jahren: Viele Immobilienunternehmen haben sich in der Niedrigzinsära langfristig mit günstigen Krediten versorgt, die sukzessive auslaufen und refinanziert werden müssen. In den Jahren des Immobilienbooms wäre das im Normalfall kein Problem gewesen. Doch mittlerweile habe sich die Bedingungen für Anschlussfinanzierungen wesentlich verschlechtert.

Sinkende LTVs und Immobilienwerte lassen Anschlusskredite schrumpfen

Wie sich das konkret bemerkbar macht, erklärte Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy der HIH Invest sowie Professor für Finanzwirtschaft und Immobilienökonomie an der Steinbeis Hochschule, bei einem von RUECKERCONSULT organisierten Online-Panel an einer Beispielrechnung: Ein solventer Bestandshalter hat 2020 eine Büroimmobilie im Wert von 100 Mio. Euro mit 65 Prozent Beleihungsauslauf finanziert. Er hat also 65 Mio. Euro Bankkredit bekommen. Würde er dieselbe Büroimmobilie heute finanzieren, wäre sie nach einer Preiskorrektur von 20 Prozent nur noch 80 Mio. Euro wert. Akzeptiert die Bank dann auch nur noch 55 Prozent LTV, erhält der Bestandshalter nicht mehr 65 Mio. Euro, sondern nur noch einen Bankkredit über 44 Mio. Euro. Die Differenz von 21 Mio. Euro muss durch zusätzliches Eigenkapital aufgebracht werden. Aber zum einen ist Eigenkapital eine begrenzte Ressource, zum anderen sinkt dadurch die Eigenkapitalrendite weiter ab. Verfügt der Bestandshalter – oder auch der Mieter – über keine gute Bonität, ist die Immobilie technisch veraltet oder befindet sich in einer ungünstigen Lage, verschlechtert dies die Chancen für eine Anschlussfinanzierung. Im schlimmsten Fall bekommt der Bestandshalter Zahlungsschwierigkeiten oder wird sogar insolvent.

Hinzu kommen die Zinskosten, die sich ungefähr verdrei- bis -vierfacht haben. Für Core-Objekte werden aktuell 3,5 bis 4,0 Prozent Zinsen bei einer Refinanzierung fällig, für Non-Core eher 4,5 bis 5,0 Prozent. In vielen Fällen reichen die Mieteinnahmen nicht mehr aus, um die Fremdkapitalkosten zu decken. Dabei wird sich die Zinsumgebung nicht wesentlich verbessern. Von der EZB sind weitere, aber nur kleinschrittige Zinssenkungen zu erwarten. Auch die langfristigen Swapsätze werden eher stabil bleiben und nicht stark sinken.

Refinanzierungslücke trifft Büro und Einzelhandel am stärksten

Für den gesamten deutschen gewerblichen Investmentmarkt summiert sich die Refinanzierungslücke nach Schindlers Berechnung im Zeitraum 2024 bis 2028 auf ungefähr 20 Milliarden Euro, wobei der Höhepunkt 2026 erreicht wird. Die meisten Kredite, bei denen die Refinanzierung problematisch wird, betreffen Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Bei Logistik und Wohnen fällt das Defizit dagegen relativ gering aus.

Welche Auswirkungen diese individuellen und gesamtwirtschaftlichen Refinanzierungslücken haben und wie Kreditnehmer und Kreditgeber damit umgehen, darüber diskutierte Prof. Dr. Schindler mit weiteren drei Experten: Ingo Glaeser, Leiter Gewerbliche Immobilienkunden Deutschland bei der Münchener Hypothekenbank, Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, und Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management.

Kreditnehmer müssen frühzeitig aktiv werden

Um die Anschlussfinanzierung ideal vorzubereiten, sei professionelles Asset-Management wichtig, damit die besicherte Immobilie ertrags- und wertstabil bleibt, rät Glaeser: „Immobilienunternehmen sollten frühzeitig auf die Finanzierer zugehen, gerade wenn sich Schwierigkeiten abzeichnen.“ Fedele pflichtet ihm bei, dass Kreditnehmer mindestens ein Jahr im Voraus aktiv werden sollten, da die Kreditprüfungen erheblich mehr Zeit beanspruchten. Hinzu komme ein weiterer Effekt: Viele Banken hätten zu viele Kredite bestimmter Nutzungsarten, meist Büroimmobilien, in den Beständen und nähmen die anstehende Refinanzierung als Chance, sich von ihnen zu trennen. Glaeser fügt hinzu: „Wenn man Probleme in einer bestimmten Assetklasse im Portfolio hat, zum Beispiel im Bürobereich, dann nimmt die Neigung, in dieser Assetklasse Neugeschäft zu finanzieren, deutlich ab.“ Hollstein wies auf eine weitere Schwierigkeit hin: Gerade bei Mittelständlern seien oft mehrere Finanzierer involviert, auch Nachrangfinanzierer wie Kreditfonds. Bei Refinanzierungen gebe es dann oft harte Verhandlungen um die Rangposition.

Frisches Eigenkapital muss meist von Externen kommen

Wegen der gesunkenen Beleihungsausläufe und Immobilienwerte fordern Banken bei der Anschlussfinanzierung oft mehr Eigenkapital. Dieses stammt oft nicht von der ursprünglichen Quelle, sondern von externen Eigenkapitalgebern wie Private-Equity-Fonds oder JointVenture-Partnern. Wenn die Refinanzierung einen Fonds betrifft, legen oft die bestehenden institutionellen Investoren Eigenkapital nach. Schindler beobachtet am Markt, dass manchmal Kapital, das für Ausschüttungen vorgesehen war, einbehalten werde, um das Eigenkapital aufzufüllen. Hollstein weist darauf hin, dass Institutionelle oder Private-Equity-Fonds sich für die Eigenkapitalaufstockung genauso rechtfertigen müssen, als ob es ein komplett neues Investment wäre. „Generell stehen, anders als während der Finanzkrise, eigenkapitalstarke Akteure an der Seitenlinie, um in solche Situationen zu investieren. Allerdings ist aus Europa erheblich Geld abgeflossen, das nun nicht mehr für Refinanzierungen verfügbar ist“, so Hollstein.

Kontrovers diskutiert das Panel die Rolle von Immobilienkreditfonds. Während sich Hollstein, Fedele und Schindler einig sind, dass auf der Makroebene die Rahmenbedingungen für Debt Funds ideal seien, zeigt sich Glaeser skeptisch: „Die höhere Verzinsung, die Kreditfonds verlangen, rechnen sich gerade in einer angespannten wirtschaftlichen Situation nicht.“ Hollstein widerspricht: „In manchen Fällen wird die Hypothekenbank komplett von einem Debt Fund abgelöst, vor allem bei Projektentwicklungen oder Value-Add-Objekten. Das Spielfeld ist weit, weil die Refinanzierungslücke sehr groß ist.“ Fedele wirft ein: „Ich sehe aktuell wenige Banken, die komplett auf Tilgung verzichten. Tilgung kostet aber Cashflow und Debt Funds können je nach Strategie auch ohne Tilgung auskommen. Hinzu kommt, dass von Fonds ausgereichte Kredite nicht unbedingt wesentlich teurer sein müssen als die von Hypothekenbanken.“

Finanzierer haben wenig Interesse an Verwertungen

Wenn Anschlussfinanzierungen scheitern, ist von beiden Seiten Kooperation gefordert, denn: „Alle Finanzierer versuchen, im gegenwärtigen Marktumfeld Verwertungen zu vermeiden und andere Lösungen zu finden. Im günstigsten Fall erreicht der Gläubiger eine Stillhaltevereinbarung mit der Bank und bietet dann eine Lösung an. Im schlechtesten Fall wird der Kredit abgewickelt“, sagt Hollstein. „Momentan passiert wenig. Das ist ein gutes Indiz, dass die Parteien tatsächlich im Dialog sind. Gleichzeitig bereitet sich der Markt auf Loan-Verkäufe vor. Denn die Kreditgeber wollen Kapazitäten für Neugeschäft schaffen“, so Fedele

Kommt eine Distressed-Asset-Welle auf die Immobilienbranche zu, weil immer mehr Anschlussfinanzierungen scheitern? Glaeser erwartet nicht so starke Ausschläge wie in den USA, dafür flacher und länger anhaltend. Hollstein sagt: „Ich rechne nicht mit hawaiianischen Superwellen, sondern eher mit Sylter Nordseewellen: klein, schnell und heimtückisch. Die Problematik wird uns länger erhalten bleiben.“ Auch Fedele stellt sich auf einen längeren Prozess ein. Außerdem sei auch die Insolvenzwelle bei Projektentwicklern noch nicht am Ende.



HIH Real Estate vermietet im ersten Halbjahr 2024 rund 152.000 Quadratmeter

HIH Real Estate vermietet im ersten Halbjahr 2024 rund 152.000 Quadratmeter

  • Anteil der Neuvermietungen liegt bei rund 29,5 Prozent bzw. 44.900 Quadratmetern
  • Großteil der Mietvertragsabschlüsse entfällt auf Büroflächen
  • Hohe Zahl der Prolongationen verdeutlicht Zufriedenheit der Mieter im In- und Ausland
  • Die Gesamtmietfläche liegt bei 3,84 Millionen Quadratmetern

Hamburg, 19. August 2024 – Die HIH Real Estate (HIH) konnte im ersten Halbjahr 2024 an die guten Vermietungsleistungen aus dem Vorjahr anknüpfen. Dank des umfangreichen Asset Managements mit einem aktiven Vermietungsmanagement wurden in den ersten sechs Monaten Mietverträge über rund 152.000 Quadratmeter abgeschlossen. Für etwa 44.900 Quadratmeter wurden Neuverträge abgeschlossen, das entspricht einem Anteil von 29,5 Prozent. Bei 107.100 Quadratmetern (70,5 Prozent) handelt es sich um Prolongationen von bereits bestehenden Verträgen. Die Mehrheit der Mietvertragsabschlüsse entfiel auf Büroflächen (rund 76.500 Quadratmeter). Einzelhandelsflächen folgen an zweiter Stelle (58.500 Quadratmeter), gefolgt von Vermietungen aus dem Bereich Gesundheit und Pflege (rund 8.100 Quadratmeter).

Mit ihrer Mieternähe, den intensiven Beratungsleistungen und einer hochwertigen Ausstattung der Flächen konnte die HIH allein in Deutschland rund 109.200 Quadratmeter und somit 71,8 Prozent vermieten, davon allein 45.000 Quadratmeter in den Top-7-Städten. Im Ausland wurden insgesamt rund 42.800 Quadratmeter vermietet, die größten Teilmärkte liegen in Großbritannien (11.800 Quadratmeter), Spanien (11.700 Quadratmeter) und Österreich (6.000 Quadratmeter). In den ersten sechs Monaten dieses Jahres konnten 32 Mietverträge für große Flächen über 1.000 Quadratmeter abgeschlossen werden, davon acht Neuvermietungen.

Frank Kindermann, Leiter Asset Management bei der HIH Real Estate, kommentiert: „Die starke Leistung im ersten Halbjahr 2024 zeigt, dass es uns gelungen ist, die Attraktivität der von uns betreuten Objekte für die Mieter zu steigern. Mit unserem werteorientierten Asset Management erreichen wir eine sehr hohe Zufriedenheit bei unseren Bestandsmietern. Die Prolongationen spiegeln auch den Erfolg unserer laufenden Mieterkommunikation durch das Asset- und Vermietungsmanagement wider.“

Bei der größten Neuvermietung in Deutschland handelt es sich um eine Bürofläche mit 6.560 Quadratmetern (inkl. 750 Quadratmeter Lagerflächen) in Münster, die an die Universität Münster vermietet wurde. Weitere bedeutende Neuvermietungen in Deutschland umfassen eine Studiofläche von 4.200 Quadratmetern in der U-Boot-Halle in Hannover an die Benefit dritte Betriebsgesellschaft mbH. In Stuttgart wurde nach der Vermietung Ende 2023 von 5.300 Quadratmetern (Kfz-Zulassungs- und Führerscheinstelle) an die Landeshauptstadt Stuttgart eine weitere Bürofläche von 3.000 Quadratmetern (Sozialamt) im Löwentorbogen 11-13 vermietet.

Die größte Mietvertragsverlängerung in Deutschland betrifft die Einzelhandelskette Kaufland, welche ihren Mietvertrag über 5.300 Quadratmeter in Herten verlängerte. Weitere bedeutende Prolongationen umfassen 4.900 Quadratmeter Bürofläche (inkl. 220 Quadratmeter Archivflächen) mit der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln im „Minoritenhof“, Hohe Straße 113-115 in Köln sowie 4.850 Quadratmeter Bürofläche (inkl. 290 Quadratmeter Lagerflächen) mit De'Longhi Deutschland im City Gate, Neu-Isenburg.

Die größten Prolongationen wurden im europäischen Ausland abgeschlossen: In Glasgow, Großbritannien, verlängerte die Kaufhauskette TK Maxx seinen Mietvertrag über 6.300 Quadratmeter Retailfläche. Im Büroobjekt White House in Budapest konnte der Mietvertrag im Rahmen eines Dreiparteien-Agreements über 6.100 Quadratmeter mit Instant Offices und einem britischen Automobilhersteller verlängert werden.

Malte Wallschläger, Abteilungsleiter Asset Management International, erläutert: „Auch im europäischen Ausland ist es uns gelungen, dank umfangreicher Marktkenntnisse und starker Präsenz vor Ort mit unseren internationalen Niederlassungen sehr gute Vermietungsleistungen zu erzielen. Unsere Prämisse, insbesondere auch in Zeiten wirtschaftlicher Herausforderungen nah am Mieter zu sein und flexible Lösungen gemäß den aktuellen Anforderungen zu bieten, gehören für unsere Kunden auch über Deutschland hinaus zu den besonders wertvollen Faktoren unserer Zusammenarbeit.“



HIH Invest erwirbt „Marktpassage Neheim“ in Arnsberg

HIH Invest erwirbt „Marktpassage Neheim“ in Arnsberg

  • Vollvermietetes innerstädtisches Mixed-use-Nahversorgungszentrum mit rund 9.000 Quadratmetern Mietfläche
  • Verkäufer ist ein lokaler Projektentwickler
  • 26. Objekt für den Spezialfonds „HIH Perspektive Einzelhandel: Fokus Nahversorgung“

Hamburg, 22. Juli 2024 – Die HIH Invest Real Estate (HIH Invest) hat ein innerstädtisches, gemischt genutztes Nahversorgungszentrum in Arnsberg in Nordrhein-Westfalen erworben. Verkäufer des vollvermieteten Objektes mit rund 9.000 Quadratmetern Mietfläche ist ein lokaler Projektentwickler. Das 1988 erbaute, zweigeschossige Gebäude wurde 2018 bis 2020 grundlegend saniert und verfügt über 14 Ladenlokale sowie Büro- und Wohneinheiten. Den Kunden und Mietern steht ein Parkhaus mit 165 Stellplätzen zur Verfügung. Ankermieter sind der Nahversorger Edeka, der Textildiscounter Woolworth und der Non-Food-Discounter Tedi sowie die Stadtbibliothek Arnsberg und ein Steuerberatungsbüro. Die gewichtete Mietvertragslaufzeit (WAULT) liegt bei 7,6 Jahren.

Neheim ist mit ca. 23.000 Einwohnern der größte Stadtteil von Arnsberg und verfügt über die einzige Fußgängerzone der Stadt. Die Marktpassage liegt im Zentrum von Neheim, direkt am Marktplatz und am Kopf der Fußgängerzone, die mit Filialgeschäften von H&M, C&A, New Yorker, Rituals, Douglas oder Fielmann eine hohe Anziehungskraft auf Kunden aus Arnsberg und Umgebung ausübt. In der direkten Umgebung liegen zudem zahlreiche gastronomische und öffentliche Einrichtungen sowie der zentrale Busbahnhof. Auf dem Marktplatz, direkt am Haupteingang des Nahversorgungszentrums, findet zweimal wöchentlich der größte Wochenmarkt der Stadt statt.

Jens Nagelsmeier, Head of Transaction Management Retail & Healthcare der HIH Invest, erläutert: „Der Stadtteil Neheim gilt als zentraler Versorgungsstandort für Arnsberg und den erweiterten Einzugsbereich. Der Standort und das Objekt genießen eine hohe Kundenakzeptanz, aktuell bietet Arnsberg keinen vergleichbaren Einzelhandelsstandort. Durch die Lage in der Neheimer Innenstadt können sowohl die Mieter als auch die Kunden von Kopplungseffekten mit benachbarten Nutzungen und Angeboten profitieren. Die langjährigen Verträge mit den bonitätsstarken Mietern unterstreichen das Potenzial und die Attraktivität der Marktpassage Neheim.“

Das Objekt wurde in den offenen Spezial-AIF „HIH Perspektive Einzelhandel: Fokus Nahversorgung“ eingebracht und ist mit der Übernahme das 26. Objekt im Fonds. Mit dem Ankauf des Nahversorgungszentrums in Neheim sind bereits rund 520 Millionen Euro an Immobilienvermögen im Fonds aufgebaut. Das Objekt leistet einen strategiekonformen Beitrag für den weiteren Portfolioaufbau des in der Endphase der Investition befindlichen Fonds. Die Allokation sieht Fachmarkt- und Nahversorgungszentren mit einer Einzelhandelsnutzung von mehr als 80 Prozent in verkehrsgünstigen Stadtteil- oder Stadtrandlagen vor. Derzeit liegt die Einzelhandelsnutzung portfolioübergreifend bei über 90 Prozent. Für das Risikoprofil Core und Core Plus kommen wirtschaftlich stabile, deutsche Standorte in Frage. Die Zielgröße je Einzelinvestment liegt zwischen 10 und 40 Millionen Euro. Die avisierte Ziel-Performance (Ausschüttungsrendite) liegt zwischen 4,5 und 5,5 Prozent.

Die technische Ankaufsprüfung erfolgte durch die ES Enviro Sustain GmbH aus Berlin. Mit der rechtlichen und steuerlichen Due Diligence war Baker Tilly Rechtsanwaltsgesellschaft aus Frankfurt am Main beauftragt. Jones Lang LaSalle hat die Transaktion als Makler betreut.